Guía 2026: Cómo cumplir con Hacienda y el ICT si tenés tu propiedad en Airbnb en Costa Rica
Desde 2026 Hacienda cruza datos con Airbnb y otras plataformas gracias a los acuerdos OCDE. Si alquilás tu propiedad por menos de 30 días y no estás inscrito, las multas y los recargos pueden ser retroactivos hasta 10 años. Esta guía te explica todo lo que necesitás saber.
El fin de la "informalidad invisible": por qué 2026 cambia todo
Durante años, miles de propietarios en Costa Rica alquilaron sus casas, apartamentos y villas a través de Airbnb, Booking.com y VRBO sin inscribirse ante Hacienda ni ante el ICT. No era un secreto, pero tampoco había fiscalización activa. Esa era terminó.
A partir de 2026, Costa Rica activa formalmente los mecanismos de intercambio automático de información con la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos). Esto significa que Airbnb, Booking.com, Vrbo y todas las plataformas digitales están legalmente obligadas a reportar a Hacienda los ingresos de cada anfitrión costarricense. No es una amenaza ni una rumor de redes sociales: ya está en marcha con la Resolución MH-DGT-RES-0025-2024 y el portal TRIBU-CR.
En paralelo, la Ley 9742 (Ley Marco para la Regularización del Hospedaje No Tradicional) ya está vigente y establece obligaciones claras de registro, facturación y tributación para cualquier persona que alquile su propiedad por menos de un año.
Si tenés tu propiedad en Airbnb y no estás al día, este artículo es para vos.
¿Qué es la Ley 9742 y a quién le aplica?
La Ley N° 9742, conocida popularmente como la Ley de Hospedaje No Tradicional, fue creada específicamente para regular el alquiler de viviendas, apartamentos, villas, chalets, bungalows y cualquier tipo de alojamiento ofrecido a través de plataformas digitales.
Aplica si:
- Alquilás tu propiedad (o una habitación) por períodos de 24 horas a menos de un año
- Lo hacés a través de Airbnb, Booking.com, VRBO, Facebook Marketplace u otras plataformas
- O incluso si lo hacés directamente sin plataforma
No importa si es tu casa principal, una segunda propiedad, o si alquilás solo algunos fines de semana. Si recibís huéspedes de corta estadía, la ley te aplica.
Las 3 obligaciones principales del propietario (Artículo 8)
- Inscribirse ante el ICT como prestatario de servicio de hospedaje no tradicional
- Inscribirse ante la Dirección General de Tributación (Hacienda) como contribuyente
- Emitir factura electrónica desglosada por cada servicio prestado
Incumplir cualquiera de estas tres obligaciones tiene consecuencias legales y económicas.
Registro obligatorio en el ICT: no es solo para hoteles
Mucha gente cree que el ICT (Instituto Costarricense de Turismo) solo regula hoteles formales. Error. La Ley 9742 creó un Registro de Prestatadores de Hospedaje No Tradicional que incluye a cualquier propietario que alquile por plataformas digitales.
El registro es digital y simplificado, diseñado específicamente para propietarios individuales. Los beneficios de inscribirse incluyen:
- Acceso al Certificado de Sostenibilidad Turística (CST) del ICT
- Elegibilidad para actividades de promoción turística oficial
- Protección legal en caso de disputas con huéspedes
- Posibilidad de aparecer en directorios oficiales que algunos turoperadores internacionales requieren
El ICT remite periódicamente este registro a la Dirección General de Tributación. Si aparecés en plataformas pero no en el registro del ICT, Hacienda lo sabe.
Hacienda y el portal TRIBU-CR: los dos impuestos que debés pagar
Aquí está la parte que genera más confusión. En Costa Rica, como anfitrión de Airbnb, hay dos impuestos distintos que tenés que gestionar:
1. IVA del Alojamiento: 13%
El servicio de hospedaje turístico de corta duración (menos de 30 días) está gravado con el Impuesto al Valor Agregado (IVA) al 13%. Este impuesto:
- Se cobra sobre el precio que paga el huésped (el monto bruto, no lo que vos recibís después de las comisiones de Airbnb)
- Lo debés declarar y pagar mensualmente a Hacienda
- Debe aparecer desglosado en tu factura electrónica
❓ Pregunta frecuente: "Si Airbnb ya cobra IVA al huésped, ¿debo pagar otro?"
Sí. Hay dos IVAs distintos: el IVA que Airbnb cobra al huésped por su comisión de servicio de plataforma (que Airbnb transfiere a Hacienda), y el IVA del servicio de alojamiento que corresponde al propietario. Son conceptos diferentes y ambos deben declararse.
2. Renta de Capital Inmobiliario: tasa efectiva del 12.75%
Los ingresos del alquiler también están sujetos al impuesto de Renta de Capital Inmobiliario. La mecánica es la siguiente:
- La tasa nominal es 15% sobre la renta neta
- La ley presume automáticamente un 15% de gastos sin necesidad de comprobarlos
- Esto resulta en una tasa efectiva del 12.75% sobre el ingreso bruto (15% × 85%)
- Aplica sobre el monto total pagado por el huésped, no sobre lo que recibís en tu cuenta bancaria
❓ Pregunta frecuente: "¿Debo facturar el monto total que paga el huésped o lo que recibo en el banco?"
El monto bruto antes de comisiones. Las comisiones de Airbnb son un gasto deducible para vos, no una reducción de la base imponible. Facturás el precio completo de la noche y luego podés deducir la comisión como gasto del servicio.
El portal TRIBU-CR
Hacienda lanzó el portal TRIBU-CR específicamente para regularizar a los anfitriones de hospedaje no tradicional. A través de este portal:
- Podés inscribirte como contribuyente (incluso con NITE si sos extranjero sin cédula física)
- Declarás y pagás el IVA mensualmente
- Declarás la Renta de Capital Inmobiliario
- Las plataformas como Airbnb reportan tus ingresos directamente
Tabla comparativa: con registro vs. sin registro
| Situación | Con registro | Sin registro (omiso) |
|---|---|---|
| Prescripción de obligaciones | 4 años | 10 años |
| Multa por no declarar | Recargo del 1% mensual (Art. 57) | Multa base + recargos retroactivos |
| Intereses moratorios | Calculados desde la fecha de omisión | Calculados hasta 10 años atrás |
| Sanción penal | Improbable si regularizás | Posible si hay dolo |
| Acceso a beneficios ICT | ✅ Sí | ❌ No |
| Factura electrónica activa | ✅ Sí | ❌ No |
| Reputación ante touroperadores | ✅ Protegida | ⚠️ En riesgo |
| Exposición ante cruce OCDE 2026 | ✅ Bajo riesgo | 🔴 Alto riesgo |
El gran temor: la retroactividad
Este es el punto que más preocupa a los anfitriones, y con razón.
El Código Tributario de Costa Rica establece dos plazos de prescripción:
- Si estás inscrito como contribuyente: Hacienda puede revisar hasta 4 años atrás
- Si sos omiso (nunca te inscribiste): Hacienda puede revisar hasta 10 años atrás
Esto significa que si empezaste a alquilar en Airbnb en 2016 y nunca te inscribiste, en teoría Hacienda podría cobrar el IVA y la Renta de Capital de todos esos años, más recargos e intereses según el Artículo 57 del Código Tributario.
Los recargos por mora son del 1% mensual sobre el impuesto no pagado. En 10 años, eso puede duplicar o triplicar la deuda original.
¿Qué recomiendan los especialistas?
La recomendación unánime de los contadores especializados en turismo en Costa Rica es inscribirse cuanto antes. Al momento de inscribirse, se puede negociar con Hacienda la regularización voluntaria, que típicamente resulta en condiciones más favorables que una fiscalización de oficio.
Facturación Electrónica 4.4: el XML manual ya es historia
Desde 2024, el Ministerio de Hacienda actualizó el esquema de comprobantes electrónicos a la versión 4.4, que introduce cambios importantes para los anfitriones de hospedaje no tradicional:
¿Qué cambia con la versión 4.4?
- Nuevos campos obligatorios para identificar el tipo de servicio turístico
- Desglose obligatorio del IVA por tarifa (13% para alojamiento turístico)
- Mayor control cruzado entre facturas emitidas y montos declarados en plataformas
- Identificación del receptor más rigurosa (NITE para extranjeros, cédula para nacionales)
¿Cuándo debo emitir la factura?
Debés emitir una factura electrónica por cada reserva, al momento del check-out o del cobro (lo que ocurra primero). La factura debe incluir:
- Nombre o identificación del huésped
- Descripción del servicio ("Alojamiento turístico X noches")
- Monto bruto (lo que pagó el huésped)
- IVA del 13% desglosado
- Fecha de inicio y fin de la estadía
❓ Pregunta frecuente: "¿Puedo deducir las comisiones de Airbnb como gasto?"
Sí. Las comisiones de Airbnb y cualquier otra plataforma son gastos deducibles de tu renta. Para deducirlos, necesitás que Airbnb te emita un comprobante equivalente (que ya lo hace) o que la plataforma esté inscrita ante Hacienda como intermediaria (que Airbnb ya está haciendo a través de TRIBU-CR).
El problema de hacerlo manualmente
Emitir facturas electrónicas manualmente para cada reserva —especialmente si tenés varias propiedades o muchas noches ocupadas— es un proceso tedioso y propenso a errores. Cada XML debe generarse, firmarse digitalmente, enviarse a Hacienda y entregarse al huésped en menos de 48 horas.
Los sistemas de gestión como TAP-IA integran la facturación electrónica directamente al flujo de reservas: cuando el huésped hace check-out, la factura se genera y se envía automáticamente, cumpliendo con todos los requisitos de la versión 4.4 sin intervención manual.
Extranjeros y el NITE: no tener cédula no es excusa
Muchos propietarios extranjeros (expats) creen que al no tener cédula costarricense no pueden inscribirse ante Hacienda. Esto no es cierto.
El NITE (Número de Identificación Tributaria Especial) es el mecanismo creado específicamente para que extranjeros sin residencia formal o sin DIMEX puedan cumplir con sus obligaciones tributarias en Costa Rica.
El proceso para obtener el NITE se realiza ante la Administración Tributaria y requiere documentación básica del propietario extranjero y del inmueble.
Resumen: lo que debés hacer en 2026
Si alquilás tu propiedad a través de Airbnb u otra plataforma y aún no estás al día, estos son los pasos prioritarios:
- Inscribite ante el ICT como prestatador de hospedaje no tradicional (registro digital)
- Inscribite ante Hacienda como contribuyente (o gestioná tu NITE si sos extranjero)
- Configurá tu sistema de facturación electrónica compatible con la versión 4.4
- Regularizá períodos anteriores con un contador especializado en turismo
- Declarás mensualmente el IVA del 13% y anualmente la Renta de Capital Inmobiliario
¿Cómo TAP-IA simplifica el cumplimiento?
TAP-IA es la plataforma de gestión turística diseñada específicamente para el mercado costarricense. A diferencia de otras herramientas internacionales, TAP-IA incluye:
- Facturación electrónica con IVA costarricense integrada al flujo de reservas (versión 4.4)
- Generación automática de facturas al momento del check-out
- Compatibilidad con TRIBU-CR para el reporte y declaración
- Panel de ingresos y gastos para preparar las declaraciones de Renta de Capital
- Integración con channel manager para controlar todas tus plataformas desde un solo lugar
En lugar de manejar WhatsApp, Excel, el portal de Hacienda y las plataformas de forma separada, TAP-IA centraliza todo en un solo sistema.
⚠️ Importante: Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un contador o abogado tributario. Las situaciones individuales varían y recomendamos consultar con un profesional antes de tomar decisiones fiscales.
Ready to simplify your operation?
TAP-IA helps hotels, transport companies and tour operators in Costa Rica automate their bookings and operations.
Try TAP-IA Free
